宅配ボックスを付けるべきかどうか、入居率や家賃、将来の資産価値への影響が見えずに判断を迷っているオーナー・管理組合・デベロッパーの方は多いと思います。
最近の調査では、宅配ボックスを求める入居者がすでに過半数を超え、「宅配ボックスあり」を必須条件に物件検索する人や、家賃が上がっても導入を望む人も一定数いることが分かってきました。一方で、賃貸住宅の設置率はまだ4割前後にとどまっており、ニーズとの間に差がある状況です。
この記事では、こうしたデータをもとに、宅配ボックスが入居率と資産価値にどのように関わり得るのかと、導入コスト・回収イメージ、物件タイプ別の考え方や失敗しやすいポイントを整理し、導入を検討するときの判断材料を解説します。
まず押さえておきたいのは、入居者側のニーズがすでに一定以上の水準にあることが、いくつかの調査からうかがえる点です。集合住宅向け宅配ボックスメーカーのエス・ディ・エス株式会社が行った調査では、宅配ボックス未設置の集合住宅に住む人のうち、67％が「宅配ボックスを設置してほしい」と回答しています。言い換えると、いま宅配ボックスのない賃貸マンション・アパートに住んでいる入居者の約3人に2人は、設置されれば前向きに受け止める人たちだと考えられます。
同じ調査では、宅配ボックスの導入によって家賃が上がっても良いと答えた人の割合が約50.6％とされています。この結果だけを見ても、単に「あるとうれしい設備」というよりは、「一定の追加負担を受け入れてでもほしい設備」と受け止めている人が相当数いると考えられます。オーナー側から見ると、将来的に家賃水準の設定や値下げ圧力の抑制を検討するうえで、一つの材料になり得る数字です。
賃貸ポータル側のデータを見ると、宅配ボックスが入居者の条件設定の中で重要な項目の一つになりつつある様子がうかがえます。不動産情報サービス「LIFULL HOME'S」を運営するLIFULLの調査によると、一都三県の賃貸マンション・アパートの検索で、「宅配ボックスあり」を「できれば／必須」のいずれかに設定した人のうち、「必須」を選んだ割合は2023年6月以降大きく伸び、直近では約6割に達しています。
この結果からは、「宅配ボックスがあればうれしい」層だけではなく、「宅配ボックスがない物件は候補から外したい」と考える利用者も、一定の割合で存在することが読み取れます。検索条件で「必須」に指定されてしまうと、どれだけ立地や賃料が良くても、そもそも検索結果に表示されません。そのため、こうした条件で除外される物件は、反響数や内見数に影響を受ける可能性があります。
調査対象となった築年数の経ったマンションでは、宅配ボックスへの期待が特に強く表れています。郵便受け・宅配ボックスメーカーのナスタと渋谷区が、築50年を超える分譲マンションで行った調査では、回答者の約8割が「宅配ボックス・大型郵便対応ポストは必要」と回答しました。同じ調査では、「再配達の手間がなくなった」と答えた人が8割強に達しており、荷物受け取りのしやすさが生活の負担感の軽減につながっていることがうかがえます。
築古マンションは、最新の設備が整った新築・築浅物件と比較される場面がどうしても多くなります。その中で、生活スタイルの変化に合った設備として宅配ボックスがあると、「築年数は経っているが、必要な設備にはきちんと投資している物件」という評価につながる可能性があります。ナスタの調査では、エントランスの外観が整ったことやマンション全体の印象が良くなったという入居者の声も紹介されており、築年数によるマイナスイメージを和らげる一要素になり得ることが示唆されています。
参照元：エス・ディ・エス株式会社（https://www.sds-shopap.jp/blog/archives/1000）
参照元：株式会社LIFULL（https://lifull.com/news/29287/）
参照元：株式会社ナスタ（https://www.nasta.co.jp/news/2022/2022121901.html）
各種調査から、単身世帯ではネット通販の利用頻度が高く、夜間も含めて不在時間が長い人が多いことが指摘されています。ワンルームや1K中心の単身者向けマンションでも、同様の傾向があると考えられます。宅配ボックスがない場合、再配達の依頼やコンビニ受け取りへの切り替えが発生し、そのたびに時間を取られるケースも少なくありません。エス・ディ・エスの調査では、宅配ボックスが既に設置されている集合住宅でも、73.4％の入居者が「満杯で利用できなかった経験がある」と回答しており、そのうち大多数が不便さを感じています。
単身者向け物件では、こうした日常的な負担が続くと、次回の更新時に宅配ボックス付き物件を選びたいと考える入居者がいても不思議ではありません。逆に、十分な容量の宅配ボックスがある物件は、「ネット通販前提の生活に合う物件」として評価され、長く住み続けるうえでプラスに働く可能性があります。特に駅近で賃料水準が高めのエリアでは、家賃帯が似通った物件同士の比較になることが多く、宅配ボックスの有無が物件選びの決め手の一つになる場合も考えられます。
日本全体では共働き世帯が増加しており、ファミリー向けマンションでも、共働きで日中は不在という世帯が少なくないと考えられます。子育てと仕事で時間に余裕がない中で、不在票が何枚も溜まる状態を負担に感じる入居者もいます。宅配ボックスがあれば、子どもが寝ている時間帯や在宅時間に合わせて荷物を受け取る必要がなくなり、生活リズムを崩さずに済むと感じる場面が増えていきます。
また、子どもの用品や日用品をネット通販でまとめ買いする世帯では、荷物の個数そのものが多くなる場合があります。再配達のたびにチャイム対応やサインが必要な生活と比べると、宅配ボックスでまとめて受け取れる環境は、再配達対応にかかる手間を減らし、生活の負担感を和らげることが期待できます。こうした層は、家賃だけでなく「時間の節約」や「家事負担の軽減」といった価値も重視する傾向があるとされており、宅配ボックス付きの物件に対して一定の家賃差を受け入れる余地が生まれる可能性もあります。エス・ディ・エスの「家賃が上がっても宅配ボックスを導入してほしい人が約5割」という調査結果とも、こうした考え方は矛盾しません。
築年数が経ったマンションや、エレベーターなしの物件は、どうしても最新設備が整った新築・築浅物件と比較されることが多くなります。エス・ディ・エスの調査では、築0〜5年未満の新築集合住宅では宅配ボックス設置率が83.7％であるのに対し、築20〜30年未満では39.5％、築30年以上では21.3％と、築古になるほど設置率が低くなっています。
このため、築古マンションで宅配ボックスを導入すると、そのエリアではまだ少数派の「宅配ボックス付き築古物件」になれる可能性が高いと考えられます。特にエレベーターなし物件では、階段を上り下りして再配達に対応する負担が大きいと感じる入居者もいるでしょう。そこに宅配ボックスが設置されれば、「エレベーターはないが、荷物は自分のタイミングで受け取れる」といった形で、総合的な住み心地の評価を上げる一助になることが期待できます。
戸建て賃貸やテラスハウスでは、宅配ボックスの設置率が比較的低いと考えられます。国土交通省の住宅市場動向調査では、中古戸建住宅の宅配ボックス設置率が約18％、マンションなどの中古集合住宅で約40.9％にとどまっているとされており、戸建住宅全体で見ると集合住宅に比べて設置率が低い水準にあることが分かります。戸建ては自宅前に荷物を置きにくいケースも多く、「不在時に玄関前に置かれるのは抵抗があるが、再配達の手配も面倒」という声も想像しやすい状況です。
こうした中で、戸建て賃貸に屋外設置型の宅配ボックスを設置すると、「戸建てでありながら荷物を気兼ねなく受け取れる物件」として差別化要因になり得ます。家族で暮らす世帯が多い戸建てでは、荷物の量も多くなることがあります。宅配ボックスを導入することで、家族の誰か一人が再配達対応を担う負担から解放される場面が増え、その結果として長期入居を後押しする要素の一つになり得ます。
参照元：エス・ディ・エス株式会社（https://www.sds-shopap.jp/blog/archives/1000）
参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000183.html）
宅配ボックスが賃料水準にどれほど影響するのかは、多くのオーナーが気になるポイントの一つだと思われます。LIFULLの調査で、一都三県の賃貸マンション・アパートを対象に「設備条件なし」と「宅配ボックスあり」の家賃相場を比較したところ、「設備条件なし」の家賃相場が月額7万円だったのに対し、「宅配ボックスあり」の物件は8万3,000円と算出されました。その差は月額1万3,000円、年間にすると15万6,000円です。
もちろん、宅配ボックスの有無だけで1万3,000円の差が生じているわけではありません。宅配ボックス付きの物件は、立地や築年数、その他設備も総じてグレードが高い傾向があると考えられるため、単純に「宅配ボックスの価値＝1万3,000円」とは言えません。それでも、「宅配ボックスを設置しても家賃にはほとんど反映されないのではないか」という懸念に対して、家賃水準に差がついている事例がある、という意味で参考になる数字です。家賃の一部として「宅配ボックスを含む共用設備の充実分」が織り込まれていると考えれば、導入コストを賃料で徐々に回収するイメージを持ちやすくなります。
同じLIFULLの調査では、一都三県の賃貸マンション・アパートにおける「宅配ボックスあり」物件の割合は、2023年9月時点で41.1％とされています。一方で、先ほど紹介したとおり、宅配ボックス未設置の集合住宅の入居者の67％が設置を希望し、家賃が上がっても導入を望む人が約5割います。さらに、「宅配ボックスあり」を必須条件にする入居希望者は約6割まで増えています。
まとめると、「必要と感じる人」が調査対象の中では過半数を大きく上回っているのに対して、「実際に宅配ボックスがある賃貸物件」は一都三県の集計ではまだ4割程度という状態です。調査の対象エリアや母集団はそれぞれ異なりますが、少なくとも現時点のデータからは、ニーズの高さと設置率とのあいだに差があることが読み取れます。こうした数字の差は、宅配ボックス付き物件の価値を考える際の背景情報の一つになります。
宅配ボックスは入居中の利便性だけでなく、将来物件を売却するときの評価にも影響する可能性があります。国土交通省の住宅市場動向調査では、既存住宅（中古住宅）の宅配ボックス設置率が戸建てで約18％、集合住宅で約40.9％とされていますが、宅配ボックスの有無を調査項目として取り上げていること自体、住宅の設備水準を捉える指標の一つとして認識されていると見ることもできます。
査定の現場では、専有部のリフォームだけでなく、共用部の管理状況や設備水準も評価対象になることが多いとされています。築年数が経っていても、宅配ボックスや大型郵便対応ポストなど、現代の暮らし方に合った設備にきちんと投資している物件は、将来賃料を維持しやすく、空室リスクも相対的に低いと判断される可能性があります。特に築古マンションでは、ナスタと渋谷区の調査で示されたように、宅配ボックス導入が住民満足度の向上や建物の「社会的劣化」への対策の一環として位置づけられており、長期的な資産価値の保全を考えるうえで検討に値する設備だと言えます。
参照元：株式会社LIFULL（https://lifull.com/news/29287/）
参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900667.pdf）
参照元：健美家（https://www.kenbiya.com/ar/ns/for_rent/differentiation/9482.html）
ここからは、導入コストと賃料アップ・入居率アップの関係をイメージしやすくするために、あくまで一例としてシミュレーションを考えてみます。実際の金額は製品グレード、設置場所、電気工事の有無などによって大きく変わるため、あくまで目安としてご覧ください。
例えば、30戸の単身者向けマンションに、電子制御タイプの集合住宅用宅配ボックスを10〜12ボックス程度導入するとします。ここでは仮に、本体と施工、電気工事まで含めた初期費用を100万円と想定して計算します。この物件で、宅配ボックスの導入によって一戸あたり月額2,000円の家賃アップが実現できたと仮定します。満室時の増収は月額6万円、年間72万円ですので、初期費用100万円だとすると、おおよそ1年半〜2年程度で設備投資額を家賃差額だけで回収できる計算になります。
現実には、全戸が一律に2,000円アップできるとは限りませんし、周辺相場や他設備とのバランスも考える必要があります。ただ、エス・ディ・エスの調査で「家賃が上がっても宅配ボックスを設置してほしい」人が約5割いることや、LIFULLの調査で宅配ボックス付き物件の家賃相場がプラス1万3,000円という差で示されていることを踏まえると、宅配ボックスを理由に1,000〜3,000円程度の家賃調整を検討することを、ひとつの目安として考えるケースもあり得ます。
家賃アップだけでなく、空室期間の短縮による収益改善も、検討すべきポイントの一つです。例えば、30戸のうち毎年平均2戸が入れ替わり、一戸あたり1か月空室になる物件を想定します。年間の空室損は、家賃7万円だとすると2戸分で14万円程度です。宅配ボックス導入により、検索段階で「宅配ボックスあり」のフィルターに掛かることで問い合わせ数が増え、空室期間が半月短縮できたと仮定すると、年間で約7万円の空室損削減につながる計算になります。
さらに、宅配ボックス導入によって荷物受け取りの手間が減り、入居者の満足度が上がることで、退去そのものが減る可能性もあります。ナスタの調査では、「再配達の手間がなくなった」「荷物が受け取りやすくなった」といった理由で高い評価が示されており、このような日々のストレス軽減が更新判断に影響するケースも想像できます。間取りや地域にもよりますが、退去一件あたりの原状回復費用や広告費などを合計すると数十万円規模になる事例も多く、退去が一件減るだけでも無視できないコスト差につながる場合があります。
ファミリー向けマンションや戸建て賃貸では、戸数が少ない分、一戸あたりの設備コスト負担は相対的に大きくなります。その代わり、賃料水準自体が高めであることが多く、月額3,000〜5,000円程度の家賃アップが検討対象になるケースもあります。例えば4戸のテラスハウスで、屋外設置型の宅配ボックスを各住戸に1台ずつ設置する場合を考えてみます。ここでは仮に、本体と簡易な設置工事で1台あたり10万〜15万円程度と想定すると、合計で40万〜60万円ほどの初期費用になるイメージです。
このとき一戸あたり月額3,000円の家賃アップが実現できれば、4戸で月額1万2,000円、年間14万4,000円の増収となり、3〜4年程度のスパンで投資回収が見込める計算になります。さらに、戸建て賃貸はもともと長期入居になりやすいと言われることも多く、宅配ボックスによる満足度向上が長期にわたって効いてくるとすれば、10年スパンで見て採算性を考える余地も十分に出てきます。
参照元：エス・ディ・エス株式会社（https://www.sds-shopap.jp/blog/archives/1000）
参照元：株式会社LIFULL（https://lifull.com/news/29287/）
参照元：株式会社ナスタ（https://www.nasta.co.jp/news/2022/2022121901.html）
宅配ボックスは「とりあえず一台置けば良い」というタイプの設備ではありません。エス・ディ・エスの調査では、宅配ボックス設置済みの集合住宅に住む人の73.4％が「満杯で利用できなかった経験がある」と回答しており、そのうち92.4％が不便と感じています。つまり、ボックス数が足りていない宅配ボックスは、「あるのに使えない」設備として、入居者の不便感につながるリスクがあります。
また、ナスタと渋谷区の実証実験では、「宅配ボックスに入らない荷物があったので、もう少し大きいボックスもほしかった」といった入居者の声が紹介されています。ネット通販では箱のサイズも多様化しており、小型のボックスしかないと、結局再配達や対面受け取りが必要になるケースが残ります。導入時には、入居者のライフスタイル（ネットスーパーの利用頻度、ECの利用傾向）をイメージし、必要なボックス数とサイズ構成を慎重に検討することが重要です。
もう一つの落とし穴として挙げられるのが、管理ルールの曖昧さから生じるトラブルです。例えば、荷物を何日まで保管して良いのか、長期間出し忘れている場合に管理側がどう対応するのか、誤配や荷物の破損が起きたときの責任の所在をどう整理するのかといった点を決めずに運用を始めると、対応方針を巡って入居者との認識がずれ、クレームにつながるリスクがあります。
特にオートロック付きマンションでは、宅配ボックスが半ば「管理組合のサービス」と見なされることも多く、トラブルが発生すると「管理側がきちんと対応すべきだ」という期待が高まりやすくなります。導入前に、利用規約や注意事項を明文化し、共用部掲示や配布文書で周知しておくことで、一定のトラブルを未然に防ぎやすくなります。宅配業者との連携面も含めて、管理会社と相談しながらルール設計を行うと良いでしょう。
設備のグレード選定も重要なポイントです。単身者向けのリーズナブルな賃貸マンションに、過剰に高価なハイグレード機種を入れても、賃料に十分なプレミアムを乗せるのが難しく、投資回収に時間がかかる可能性があります。一方で、分譲並みの高級賃貸やタワーマンションに、簡易な据え置き型ボックスだけを設置すると、物件全体のグレード感とミスマッチを起こし、期待値を満たせないリスクがあります。
物件ごとのターゲット層と賃料帯、他の共用設備とのバランスを踏まえ、「この家賃ならこれくらいの宅配ボックスは欲しい」と感じてもらえるグレードを選ぶことが、入居率と投資回収の両方を成立させるうえで重要です。できれば、既存入居者や募集時の内見者から、宅配ボックスに求める機能や不満点をヒアリングしておくと、過不足の少ない設備選定につながります。
参照元：エス・ディ・エス株式会社（https://www.sds-shopap.jp/blog/archives/1000）
参照元：株式会社ナスタ（https://www.nasta.co.jp/news/2022/2022121901.html）
調査データを見ると、調査対象となった入居者のあいだでは宅配ボックスを求める人がすでに過半数を超え、未設置集合住宅の67％が設置を希望し、そのうち約半数は家賃が上がっても導入してほしいと考えています。一方で、「宅配ボックスあり」の賃貸マンション・アパートは一都三県で約4割程度にとどまり、「宅配ボックスあり」を必須条件にする入居希望者は6割近くまで増えています。
このギャップは、今の段階で宅配ボックスを導入することで、入居者ニーズに応えながら入居率と賃料水準、将来の資産価値をバランスよく高める余地があることを示唆しています。とくに築古マンションやエレベーターなし物件、戸建て賃貸など設備面で不利になりやすい物件では、宅配ボックスが分かりやすい差別化要因になり得ます。自分の物件の入居者像と今後の運用方針を整理しつつ、「いつ・どのグレードの宅配ボックスを入れるか」を中長期の収支とあわせて検討してみてはいかがでしょうか。
参照元：株式会社LIFULL（https://lifull.com/news/29287/）
参照元：エス・ディ・エス株式会社（https://www.sds-shopap.jp/blog/archives/1000）
参照元：株式会社ナスタ（https://www.nasta.co.jp/news/2022/2022121901.html）
なお本メディアでは、マンションの規模に合わせたおすすめの宅配ボックス製品と設置事業者を紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。
建物の戸数やタイプによって入居者の生活スタイルも異なり、宅配ボックスに求める利便性も異なってきます。宅配ボックスには多種多様な種類・機能があるので、入居者の生活シーンを考えて適切な製品とメーカーを選びましょう。
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